In questo quarto approfondimento sul COVID-19 e sulle sue implicazioni per il settore dell’immobiliare logistico, analizziamo i dati proprietari in nostro possesso per identificare i trend in atto nei settori nei quali operano i nostri clienti.

Introduzione

La domanda nel settore dell’immobiliare logistico continuerà a evolversi con il mutare dei comportamenti dei consumatori e delle supply chain. Il portfolio globale di circa 1 miliardo di metri quadrati di Prologis riflette la varietà della base clienti nel settore dell’immobiliare logistico, senza che un singolo settore rappresenti più del 15% del valore delle locazioni. Questa varietà, unita al ruolo essenziale delle catene di fornitura per la creazione di entrate in ogni settore, ne favorisce la resilienza, dato che quasi il 60% dei settori clienti sono in crescita.

Prologis Research ha suddiviso l'impatto del COVID-19 in tre fasi: Stay-at-Home Economy (economia del lock down), Recovery (ripresa) e New Normal (nuova normalità). In questo report ci siamo concentrati sulle prime due fasi e le abbiamo collegate alle tendenze chiave che potrebbero impattare positivamente o negativamente il settore dell’immobiliare logistico a seconda del comparto nel quale operano i clienti. Le vendite al dettaglio per categoria registrate dal Census Bureau degli Stati Uniti dimostrano le rispettive prestazioni.¹ Nel nostro prossimo report ci concentreremo su quanto abbiamo appreso dalla pandemia in relazione alle supply chain, con una maggiore attenzione ai settori nei chiave nei quali operano i clienti e agli impatti a lungo termine.

La nostra attuale analisi si concentra sulle fasi economiche a breve termine della pandemia:

1. Stay-at-Home Economy. Le vendite al dettaglio di marzo per categoria, ponderate per i settori dell’immobiliare logistico, hanno superato le aspettative di 730 punti base, con un calo dell'1,4% rispetto al -8,7% registrato dal totale delle vendite al dettaglio.²
2. Recovery. Nelle passate recessioni, le vendite al dettaglio nel settore immobiliare per la logistica hanno superato di 330 punti base la crescita totale delle vendite al dettaglio.3

Settore Immobiliare Logistico nella Stay-at-Home Economy

La debolezza economica e la fase di lock down (restare a casa) si contrappongono a nuove fonti di domanda. Questo improvviso cambiamento ha portato a un'impennata della domanda in alcuni settori, con un'enfasi sul ruolo cruciale che i settori dell’immobiliare logistico svolgono nella vita quotidiana. Al momento della stesura di questo documento, i dati proprietari di Prologis riflettono un aumento a due cifre nella creazione di proposte e contratti di locazione (gli indicatori principali relativamente ai contratti firmati) negli Stati Uniti e in Europa (da metà marzo all'inizio di aprile). Nonostante l’interruzione, la stragrande maggioranza dei clienti, circa il 95% in tutto il mondo, rimane almeno parzialmente operativa.

Le nuove fonti di domanda sono spinte dai seguenti fattori:

Accumulo scorte. Davanti alla prospettiva di un prolungato soggiorno a casa, i consumatori si sono affrettati a fare scorta di generi alimentari e prodotti di consumo. Hanno acquistato questi articoli presso un'ampia gamma di rivenditori che rappresentano complessivamente oltre il 24% della base clienti Prologis (di seguito indicata solo come base clienti).⁴ A marzo, le vendite di generi alimentari negli Stati Uniti sono aumentate di quasi il 30%.⁵ Le operazioni di rifornimento rapido hanno riempito gli scaffali dei negozi, mentre le consegne di generi alimentari sono aumentate a dismisura. Ancora alla fine di aprile, risulta difficile assicurare le finestre di consegna e-commerce dello stesso giorno e del giorno successivo.

Assistenza medica.  La domanda di forniture mediche, prodotti farmaceutici e dispositivi di protezione individuale è aumentata ampiamente in tutto il mondo, ma le variazioni delle zone a rischio COVID-19 hanno anche evidenziato la necessità di catene di fornitura reattive. L'assistenza sanitaria rappresenta circa il 5% della base clienti e riguarda principalmente forniture e attrezzature mediche.

Ricostituzione dell’inventario. Le interruzioni del lavoro in Cina hanno causato il raddoppio delle spedizioni in un periodo in cui molti clienti non avevano scaffali da riempire. Ciò ha determinato un aumento della necessità di spazio a breve termine in una serie di settori, con un forte aumento della domanda da parte delle aziende di logistica specializzate nella gestione della catena di fornitura. I contratti di locazione a breve termine sono aumentati del 40% su base annua nei 30 giorni fino al 17 aprile 2020.

Chiusura di uffici e scuole. Quasi da un giorno all’altro, molte famiglie hanno dovuto modificare le attività che svolgevano abitualmente fuori casa concentrandole all’interno delle proprie abitazioni. Le vendite al dettaglio di prodotti selezionati all'interno della categoria retail diversificata (~8% della base clienti) e nel settore elettronica/elettrodomestici (~8%) sono aumentate notevolmente; tra queste risultano le forniture scolastiche, computer/monitor e banchi/sedie.

Mobilità limitata. Le modalità di commercio hanno subito un radicale cambiamento. Secondo le stime preliminari, a marzo le vendite dell'e-commerce sono aumentate di oltre il 50% (contro la recente tendenza di ~15%), compresa una crescita significativa in categorie precedentemente poco utilizzate come quella degli alimentari. Le operazioni di e-fulfilment hanno rappresentato quasi il 40% dei nuovi contratti di locazione nei mesi di marzo e aprile. Inoltre, con rispettivamente l'11% e il 5% della base clienti, molti clienti del settore del trasporto/distribuzione e imballaggio/carta sono collegati all'aumento dei volumi di pacchi.

Le vendite al dettaglio di marzo evidenziano la resilienza e le sovraperformance della logistica. Le vendite al dettaglio negli Stati Uniti hanno rivelato una netta biforcazione della crescita del settore durante la fase Stay-at-Home. La tabella seguente elenca le variazioni delle vendite al dettaglio (insieme alla quota della base clienti del settore immobiliare logistico) al 31 marzo 2020.6 Circa il 60% di questi clienti ha registrato una crescita, mentre il 40% ha visto diminuire i ricavi. In totale, il settore immobiliare logistico ha superato la media nazionale di 730 punti base, con un calo dell'1,4% contro il -8,7% di tutto il settore retail.

Segmenti a rischio. Il cambio di abitudini ha dato vita a sfide significative in alcuni settori. In totale, l'esposizione diretta e identificabile del settore immobiliare logistico ai settori più colpiti è ridotta al 3-4% della base clienti (vendita di auto, viaggi/turismo/convegni/intrattenimento, ristoranti, grandi magazzini, settore aerospaziale/petrolio e gas). Tuttavia, anche i segmenti dei settori sopra citati dovranno probabilmente affrontare delle sfide, in particolare i clienti di piccole e medie dimensioni che, indipendentemente dal supporto governativo, non hanno la flessibilità operativa per gestire una pandemia. I segmenti con una notevole concentrazione di questi clienti includono trasporto/distribuzione, alimenti e bevande e abbigliamento/articoli sportivi.

• Auto. I clienti del settore automobilistico (~6% della base clienti), che già si trovavano ad affrontare sfide importanti sul fronte dell'offerta derivanti dalla precedente interruzione del lavoro in Cina, sono stati poi colpiti da un forte rallentamento delle vendite a causa dell’ordine di lock down e divieto di viaggiare. Tuttavia, per quanto riguarda l’immobiliare logistico in questo settore, la stragrande maggioranza dei clienti dell’automobilistico si concentra sulla manutenzione del parco veicoli esistente, piuttosto che sulle nuove vendite, il che avrà un effetto positivo sulla domanda quando le abitudini di viaggio cominceranno a tornare alla normalità.
• Viaggi/turismo/convegni/intrattenimento. Insieme, gli operatori in questo settore rappresentano circa l'1% della base clienti della logistica, con un elevato grado di concentrazione in mercati come la Florida centrale, Las Vegas e Orange County.
• Ristoranti. I fornitori di soli ristoranti rappresentano meno dell'1% della base clienti della logistica, anche se alcuni utenti del segmento alimenti e bevande probabilmente forniscono sia i canali di ristorazione che quelli di generi alimentari.
• Grandi magazzini/abbigliamento/articoli sportivi.  I grandi magazzini rappresentano meno dell'1% della base clienti, mentre il segmento abbigliamento/articoli sportivi è compreso tra il 6-7%.
• Petrolio e gas. Questi utenti non sono una delle principali fonti di domanda del settore immobiliare logistico. Insieme, rappresentano meno dello 0,5% della base clienti.

Prestazioni del Settore Durante il COVID-19

Sviluppo nella fase Stay-at-Home Economy. I tempi di costruzione si stanno allungando, solo i progetti già in corso o per i quali è stato stipulato un accordo di locazione in precedenza sono pronti per essere completati a breve termine e i nuovi avvii sono in forte calo.

• Le restrizioni pratiche rallentano il ritmo dell’attività di costruzione. Le attività di costruzione sono state ostacolate da diversi fattori: la disponibilità di manodopera limitata, la difficoltà di ottenere permessi e ispezioni e la carenza di attrezzature e materiali.
• Diverse restrizioni legali. Negli Stati Uniti, quattro stati e diverse città avevano vietato le attività di costruzione non essenziali al momento della stesura di questo documento. In Europa, l’attività di costruzione è ancora in pausa in molti paesi, ma le restrizioni sulla produzione industriale e sull'attività di costruzione sono tra le prime ad essere state lentamente allentate (come in Spagna).
• L’avvio di progetti è in netto calo. La percezione di un aumento del rischio di locazione ha indotto molti proprietari ad accantonare progetti speculativi pianificati, compresi quelli in fase di pre-costruzione.

Settore Immobiliare Logistico nella Stay-at-Home Economy

Con la continua evoluzione delle risposte all’evento pandemico, ci aspettiamo che le nuove richieste nel settore dell’immobiliare logistico saranno ridotte a causa di una debole ripresa economica o perché la domanda per alcune categorie sarà stata spinta in avanti per i soccorsi in caso di calamità. In questa fase le tendenze del settore saranno ancora importanti, ma un'attività economica meno decisa significherà anche che la resilienza dei clienti dipenderà ancora di più dall'accesso al capitale e dalla capacità di esercitare la necessaria flessibilità operativa.

Riapertura con limitazioni. Per un certo periodo di tempo, è improbabile che i settori più colpiti tornino a operare come prima della pandemia. L’introduzione di distanze sociali durante il periodo di ripresa delle attività potrebbero deprimere le entrate di molte società operanti nei servizi, come i ristoranti e i luoghi di intrattenimento.

Perdura il comportamento adottato nella fase shelter-in-place. Le abitudini dei consumatori possono riprendere lentamente, come dimostra il traffico del fine settimana in Cina, che rimane ben al di sotto dei livelli pre-COVID-19 anche con l'abolizione delle restrizioni. Le preferenze per la consegna a domicilio di prodotti e pasti potrebbero rivelarsi durature, determinando una domanda continua di generi alimentari e di beni di prima necessità per mantenere le singole famiglie operative, creando un ambiente a elevata intensità di beni senza i vantaggi di scala che possono essere sfruttati in uno scenario lavorativo o scolastico.

I consumi discrezionali seguono i tipici schemi ciclici. Quando viene meno la fiducia dei consumatori diminuisce anche la probabilità di acquisti importanti e discrezionali. In generale, le aziende che si occupano di auto, articoli per la casa, elettronica/elettrodomestici e abbigliamento/articoli sportivi tendono a registrare perdite di fatturato significative.

Le ultime tendenze delle vendite al dettaglio per segmento illustrano la resilienza del settore immobiliare logistico. Un peso eccessivo rispetto alle esigenze quotidiane di base si manifesta nell’intersezione tra i clienti del settore immobiliare logistico e i dati sulla crescita delle vendite durante le ultime due recessioni. Un calo cumulativo medio dal punto di massimo valore al punto di minimo valore per categoria rivela una forte crescita della spesa diversificata nel retail, nella sanità e nel segmento alimenti e bevande. In totale, i settori immobiliari per la logistica hanno superato la media nazionale di 330 punti base, con un calo del 2,8% contro il -6,1% delle vendite totali al dettaglio.

Prestazioni del Settore nelle Ultime Recessioni

Sviluppo durante la fase Recovery. La capacità fortemente ridotta e l'aumento della percezione del rischio durante la fase Stay-at-Home Economy continueranno a influenzare l'attività di sviluppo nella fase Recovery. Secondo un'indagine condotta dal 6 al 9 aprile dall'Associated General Contractors of America, circa il 40% delle imprese di costruzione ha messo in aspettativa o licenziato lavoratori a causa dell'impatto del COVID-19. 7 Resterà probabilmente difficile assicurare finanziamenti per le attività di costruzione, con limiti ai nuovi progetti speculativi. Fino a quando non sarà disponibile un vaccino su larga scala, saranno probabilmente adottate maggiori misure di sicurezza nei cantieri edili che potrebbero allungare ulteriormente i tempi.

Conclusioni

La diversità produce resilienza. La base clienti del settore immobiliare logistico è costituita da aziende che vengono messe alla prova dagli improvvisi cambiamenti di abitudini ma, allo stesso tempo, ne traggono vantaggio, con una netta sovraperformance.

• Nell'attuale fase Stay-at-Home Economy, la domanda è in aumento nei grandi settori clienti come quello riguardante alimenti e bevande, retail diversificato, prodotti di consumo e trasporti/distribuzione. I dati sulle vendite al dettaglio indicano che il 60% dei settori all’interno dell’immobiliare logistico è in crescita, mentre il 40% è in calo.
• Nella fase Recovery, i clienti che sono stati in grado di adattarsi ai nuovi modelli di comportamento dei consumatori dovrebbero concentrarsi sempre più sull'ottimizzazione delle loro supply chain per la fase New Normal, compresa una rivalutazione della ratio ideale tra inventario e vendite. I clienti che soddisfano le esigenze quotidiane essenziali e di base hanno storicamente superato in termini di crescita le vendite al dettaglio durante le recessioni.

Nel nostro prossimo report ci concentreremo su quanto abbiamo appreso dalla pandemia rispetto alle supply chain, con una maggiore attenzione ai clienti in settori strategici e agli impatti a lungo termine, come i livelli di inventario, l'e-fulfilment e le strategie di sourcing.

Note Finali

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