La pandemia ha accelerato i cambiamenti nel settore del commercio (retail), con implicazioni significative per il settore dell’immobiliare logistico. In questo documento, rivediamo l’intensità del rapporto d'uso tra e-commerce e vendite tradizionali, esaminiamo i modelli della catena di fornitura dei rivenditori che più di altri hanno subito l’impatto del virus, e forniamo un aggiornamento di metà trimestre sull'attività dei clienti statunitensi. I risultati in queste tre aree mostrano un’ottima dinamica del settore immobiliare logistico durante la fase di Recovery della pandemia.

Introduzione

• La pandemia ha accelerato l'evoluzione del retail. La penetrazione del l'e-commerce negli Stati Uniti è salita a oltre il 25% nell'aprile 2020 dal 15% di fine 2019,¹ anticipando diversi anni di adozione. Prologis Research stima una penetrazione di quasi il 20% per il 2020 nel suo complesso, contro una previsione pre-pandemiadel 16,9%.
• L'e-commerce richiede oltre il triplo dello spazio di logistica rispetto alle vendite tradizionali, secondo i dati del 2019. Qualora la penetrazione dell'e-commerce dovesse confermare i rialzi registrati durante la fase dellaStay-at-Home Economy, questo elevato rapporto sostiene la necessità di spazio aggiuntivo per l’e-fulfilment.
• Gli operatori che hanno recentemente annunciato il fallimento² rappresentano una piccola parte molto della domanda nel settore della logistica e i loro centri di distribuzione sono situati più lontano dai centri abitati. Questi operatori, insieme, totalizzano solo 20 pb di occupazione nel mercato immobiliare logistico statunitense.
• L'attività complessiva sta reggendo, l'indice di attività IBI™di Prologis (IBI -Indicatore di attività industriale) è salito di 16 punti rispetto alla fine di aprile. Seguendo le indicazioni giunte da molti altri importanti indicatori della domanda, l'indice di attività IBI™ statunitense ha raggiunto il 45% nell'indagine del 21-26 maggio, contro il minimo storico del 29%di aprile.

L’e-commerce richiede oltre il triplo dello spazio di logistica rispetto alle vendite tradizionali

La crescita delle catene di fornitura di e-fulfilment ha tenuto il passo con la rapida crescita delle vendite online. Il nostro studio sui 30 principali retailer statunitensi ha rivelato una crescita del 9% dei mercati della logistica nel corso del 2019, rispetto al 6-7% di crescita annuale nei cinque anni precedenti, in quanto le aziende hanno continuato ad adattarsi ai crescenti volumi di e-commerce.³ Nel corso del 2019 le vendite al dettaglio online hanno richiesto oltre il triplo dello spazio di logistica delle vendite tradizionali. L'evasione degli ordini online richiede più spazio di logistica perché il 100% dell'inventario è conservato all'interno di un magazzino (a differenza degli scaffali del negozio), il che consente una maggiore varietà di prodotti, livelli di inventario più elevati, operazioni di spedizione che richiedono molto spazio e ulteriori attività a valore aggiunto come l'elaborazione dei resi.

La crescita delle vendite online richiederà ulteriori investimenti nelle capacità di e-fulfillment. L’intensità del rapporto d'uso tra e-commerce e vendite tradizionali è rimasto nel corso degli ultimi cinque anni tra 3,0 e 3,5, in contrasto con le aspettative generali di un declino. Questo perché le operazioni di e-fulfilment sono diventate più produttive. La stabilità di questo rapporto suggerisce che prima della pandemia le catene di fornitura non erano ancora ottimizzate per il futuro equilibrio tra i canali di vendita online/in punto vendita. Quindi, i tassi di penetrazione dell'e-commerce sono aumentati più velocemente nei primi quattro mesi del 2020 rispetto al decennio precedente, sospinti dalla Stay-at-Home Economy. Guardando all'era post-pandemia, la spinta verso catene di fornitura resilienti aumenterà probabilmente l'intensità di utilizzo sia per i clienti dell'e-commerce che per quelli delle vendite tradizionali, mentre le esigenze di spazio e-commerce in continuo aumento supportano le nostre aspettative per la domanda in termini di rialzi, come anticipato nel nostro ultimo report sul Covid-19 e sul settore immobiliare logistico.

Minimo impatto delle interruzioni delle vendite tradizionali sulla domanda e l'offerta nel settore della logistica

I principali retailer che hanno annunciato il fallimento nel 2020⁴ rappresentano meno di 20 pb dell’intera occupazione del mercato immobiliare per la logistica statunitense. Anche se il fallimento non implica necessariamente la chiusura delle attività, e se anche tutto lo spazio occupato dovesse essere riacquistato, questo avrebbe un impatto molto limitato sull'offerta disponibile nel settore della logistica. Una caratteristica del settore immobiliare logistico è la vasta gamma di attori che occupano spazio, tra cui rivenditori, grossisti, produttori e fornitori di servizi. I rivenditori rappresentano circa il 40% della domanda del settore. All'interno di questa categoria, il retail tradizionale rappresenta circa il 60-70% della domanda e il 30-40% è trainato dall’e-commerce. Oltre a generare una domanda incrementale all'interno del segmento retail, il passaggio all'e-commerce sta aumentando l'attività della domanda per i segmenti B2B, compresi gli operatori di spedizione pacchi e i fornitori di carta/imballaggi.

Questi retailer occupano location logistiche la cui popolazione possiede la metà del potere medio di acquisto rispetto al portafoglio Prologis.⁵ La strategia di localizzazione Prologis è focalizzata sull'accesso al consumo. Uno studio rivela che la proprietà media di Prologis negli Stati Uniti registra il doppio delle entrate nel raggio di 16 Km rispetto alle proprietà della logistica occupate dai retailer che hanno recentemente annunciato il fallimento, che solitamente sono situate in zone meno popolate, non adatte ad un rapido rifornimento o alla consegna diretta al consumatore. Molti erano organizzati con una rete centralizzata della catena di fornitura, composta esclusivamente da strutture medio-grandi; la dimensione media era di 56.000 m². Ciò contrasta con i recenti modelli adottati dai retailer in forte crescita che stanno passando a reti decentralizzate vicine ai centri di consumo e affittando spazi per la logistica urbana City Distribution e Last Touch^®.

A maggio l'attività e l'utilizzo migliorano notevolmente

A maggio l'indice di attività dell’Industrial Business Indicator (IBI^™) di Prologis è rimbalzato a 45,1 dal valore minimo storico di 25,8 raggiunto ad aprile. Se da un lato questo rappresenta ancora una contrazione netta dell'attività all'interno dei magazzini, coerente con una recessione superficiale (valori superiori a 50 indicano una crescita), dall'altro il netto miglioramento aumenta la probabilità che un eventuale rallentamento della domanda nel settore immobiliare logistico sia di breve durata. In linea di massima, a fronte di una domanda continua di spazi di magazzino, le proposte di locazione all'interno del portafoglio Prologis al netto delle dimensioni sono aumentate nei mesi di aprile e maggio di circa il 5,4% su base annua.

L'utilizzo dello spazio è passato dall'83,1% all’84,0% di aprile, con un incremento di 90 pb, ma ancora circa 150 pb al di sotto del livello pre-COVID-19. Da un lato la ripresa dell'attività per una parte dei clienti e dall’altro la creazione di inventari per quelli che hanno chiuso la propria attività stanno probabilmente esercitando una pressione al rialzo su questo numero, anche se l'attività scende al netto. A sostegno di questa tendenza, i clienti del settore retail hanno registrato il tasso di utilizzo più elevato, con l'84,6% a maggio.

La maggior parte dei clienti si è adattata al COVID-19. Circa 2/3 degli intervistati ha adottato misure di sicurezza operativa, compresi turni scaglionati, e circa il 5% ha riferito di aver sospeso le operazioni. Questi due gruppi hanno avuto valori di attività IBI™ inferiori a 40. Tuttavia, il restante 28% degli intervistati che dichiara di svolgere la propria attività come di consueto, ha registrato un valore medio dell’attività di quasi 60. Tra i principali settori clienti, quello del settore dei trasporti ha registrato il livello di attività più alto, mentre gli intervistati orientati ai servizi hanno continuato a registrare il valore di attività più basso a maggio. Considerato che gran parte dei clienti ha in qualche modo ripreso l’attività, e visti l'utilizzo elevato e l'attività in miglioramento, le tendenze di riscossione degli affitti, a più del 95% della cifra standard, si sono mantenute più elevati nel mese di maggio per le proprietà del settore della logistica rispetto a tutti gli altri tipi di proprietà.⁶ 

Conclusioni

La finestra per consentire ai clienti di migliorare le condizioni di mercato del settore immobiliare logistico potrebbe essere breve. Un IBI in ripresa indica la possibilità di un rapido ritorno alla crescita per gli utenti della logistica, mentre l'e-commerce probabilmente rimarrà cruciale per la generazione di entrate anche nella fase di riapertura. Mentre sul fronte delle vendite al dettaglio potremmo continuare a rilevare interruzioni o ostacoli, la sottoesposizione al settore immobiliare logistico da parte dei retailer che perdono quote di mercato, in particolare nei luoghi più richiesti, indica che un eventuale ricambio non apporterebbe benefici. Al contrario, gran parte del settore del retail potrebbe essere in fase di transizione per includere operazioni di e-fulfilment che richiedono molto spazio.

Endnotes

Dichiarazioni previsionali

Il presente documento non deve essere interpretato come un’offerta di vendita o la richiesta di un’offerta di acquisto di titoli. Non stiamo invitando a compiere alcuna azione sulla base di questo documento. Ha lo scopo di fornire indicazioni di carattere generale ai clienti di Prologis.

Il presente rapporto si basa, in parte, su informazioni di natura pubblica che noi consideriamo affidabili. Ci asteniamo tuttavia dal fornire garanzie circa la sua precisione o la sua completezza e non vi si dovrà fare affidamento in quanto tale. Non si formulano dichiarazioni circa la precisione o la completezza delle informazioni riportate nel documento. Le opinioni espresse sono unicamente le nostre opinioni alla data in cui il rapporto è stato redatto. Prologis ricusa qualsiasi responsabilità riguardo al presente rapporto, ivi compresa, e senza limitazioni, quella in relazione a qualsivoglia dichiarazione o garanzia, esplicita o implicita, relativa ad asserzioni o errori contenuti nel presente rapporto o ad omissioni dello stesso.

Qualsiasi stima, proiezione o previsione contenuta nel rapporto è da intendersi come una dichiarazione previsionale. Anche se riteniamo che le attese espresse in suddette dichiarazioni previsionali siano ragionevoli, non siamo in grado di fornire assicurazioni che alcuna di queste dichiarazioni si dimostrerà corretta. Le stime sono soggette al verificarsi di rischi, fattori di incertezza e di altra natura noti e ignoti, i quali potrebbero fare sì che i risultati effettivi differiscano sostanzialmente dalle proiezioni. Queste dichiarazioni previsionali sono unicamente espressione di convinzioni coeve alla data del presente rapporto. Ricusiamo espressamente qualsiasi obbligo o intenzione di aggiornare o di correggere qualsivoglia previsione per il futuro contenuta in questo documento al fine di esprimere delle modifiche alle nostre aspettative o riportare delle variazioni nelle circostanze sulle quali detta dichiarazione previsionale si fonda.

Nessuna parte di questo documento potrà essere (i) copiata, fotocopiata, o duplicata in qualsiasi forma o con qualsiasi mezzo o (ii) divulgata ad altri senza la previa autorizzazione scritta di Prologis.

Informazioni su Prologis Research

La divisione Research di Prologis studia le tendenze di mercato e degli investimenti e le esigenze dei clienti di Prologis, operando in quattro diversi continenti al fine di fornire supporto nell’individuare delle opportunità ed evitare dei rischi. Il suo personale fornisce assistenza in materia di investimenti e iniziative strategiche a lungo termine, oltre a curare la pubblicazione di libri bianchi e di altri rapporti di ricerca. Prologis pubblica ricerche sul modo in cui le dinamiche dei mercati incidono sulle attività dei propri clienti, toccando argomenti quali le problematiche attinenti alla supply chain globale e gli sviluppi nel settore della logistica e in quello immobiliare. La squadra specializzata opera in stretta collaborazione con tutte le divisioni del gruppo, contribuendo alla formulazione delle strategie di penetrazione sui mercati, espansione, acquisizione e sviluppo di Prologis.

Informazioni su Prologis

Prologis, Inc., è la società leader nel mondo per quanto concerne gli immobili per la logistica e ha un particolare interesse per i mercati con un elevato tasso di crescita e forti ostacoli all’accesso. Al 31 marzo 2020, la società possiede immobili o ha investito in strutture e progetti di sviluppo in 19 Paesi, per un totale di circa 90 milioni di metri quadrati (equivalente a 965 milioni di piedi quadrati), acquisendo interamente la proprietà degli spazi o attraverso accordi di coinvestimento. Prologis affitta moderne strutture logistiche a una base di utenti diversificata e vanta circa 5.500 clienti attivi in due categorie principali: il commercio interaziendale e il commercio al dettaglio/online.